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买一手房流程 审查，买手购房的房流必要准备 （1）审查房地产开发企业的开发资质。 （2）审查房地产开发企业的买手经营范围。 （3）审查“五证”，房流“五证”和“两书”是买手合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。房流 （4）审查所要购买的买手房屋是否已被抵押。 （5）谨防广告及宣传的房流诱惑和误导。 签约，买手慎重而稳妥的房流一笔 （1）慎签认购协议。 （2）仔细阅读并填写合同文本空白处。买手 （3）合同附件不能忽视，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。 付款 （1）购房款，这一项给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。 （2）住宅税费：契税；印花税；大修基金；转移登记费；房屋所有权证工本费；贴花税。 （3）按揭贷款。 收房 （1）收房纠纷的主要事由有：延期交房；房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。 （2）验收材料很重要，所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。 装修 （1）买精装房要签好同及附件。 （2）精装房与质量保证书，购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。 （3）验收精装修房。 产权证 （1）取得产权的重要性，商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。 （2）开发商有义务协助办理产权证，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。 买一手房注意事项 向售房者提出“一个要求”： 购房者可以向售房者提出能否将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此可见该广告内容虚实。 预售许可证审查掌握“两个要点”： 查看预售项目是否与销售楼盘名称相符；查看所购房屋是否在预售范围内。 进售楼处要能经过“三道关卡”： 售楼人员以所购房屋紧俏来让你尽快下单；出于捂销、惜售目的，售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售，让你放弃第一需求；售楼人员热情洋溢、百般周到的贴身服务，让你感到不好意思不下单。 下定金做到“四个明确”： 明确所构房屋的具体位置、面积、价格；明确签正式买卖合同时间；明确定金数额和交付时间；明确定金返还形式。 签订购房合同抓装七个约定： 约定所购房屋标的物状况；约定付款方式是否与工程进度挂钩，按揭办不下来时的处理方式等；约定对双方公平的违约责任及合同解除条件；约定面积误差处理办法；约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担；约定屋外小区环境布局，房屋位置图必须入约；约定小产证办妥时间。 房屋交付验收“八个步骤”： 要求开发商提供合同约定的交房资料；根据合同约定的房屋装修标准逐项验收房屋；购房者在房屋验收中如发现问题即提出书面异议和解决方案，交卖方认可；如验收过程中不存在可约定退房或拒绝交接的问题，办理交接房手续；按合同约定付清房款，多退少补；房屋存在装修质量问题的，购房者在接到开发商第二次通知后，对房屋装修质量按约定标准再次验收；问题解决后办理入住手续；入住后发现质量问题，在保修期内应及时报修。 考虑实际购买房屋的“五个差异”： 环境、布局的差异；家具摆设的差异；装修材质的差异；做工粗细的差异；设计细节的差异。 参与内部认购把握“六个关键”： 审查开发商除预售许可证以外是否具备《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》这四个证件；审查工程施工合同，看清交房期限；审查工程现场，了解实际施工状况；审查该楼盘是否有法定查封或其他权利受限情况；审查是否有预售证，如尚无预售证，签订的订购协议应当只涉及定金，以免被认为是预售合同而被撤销。 |
